집을 팔고 사는 거는, 사고 파는 것과 다르다?

Buying First or Selling First in Housing Markets

by Espen R Moen, Plamen T Nenov, Florian Sniekers (JEEA 2021)

한국에는 (몇년 후는 어찌될지 모르지만 적어도 지금은) 부동산 정책이 잘 동작하지 않아서 정부의 의도와 상관없이 부동산 가격이 지나치게 오르고, LH(한국주택토지공사)에서 내부정보로 부동산 투기를 많이 했다는 실망스러운 정황이 발견된 상황인 중이다. 이 와중에 부동산 관련 페이퍼가 하나 나왔길래 가져와서 적음. 물론 부동산 투기나 투자과열같은 얘기를 다루는 건 아니므로 전혀 우리 나라 사례에 대한 실천적인 안내를 주는 건 아님.

생각보다 간단한 논리인데 간과하고 있던 걸 설명해준 재밌는 페이퍼다. 집을 판 뒤 다른 집으로 이사가려고 할 때, 새 집을 사는 것을 원래 집을 파는 것보다 먼저 하는 경향이 있으면, 그냥 ‘팔고 사는’ 것이 아니라 ‘사고 파는’ 이 순서 때문에 주택시장에 큰 변동성이 생긴다는 거다. 아주 대충 말하면, 원래 집을 팔고 (= 누군가가 원래 집으로 들어가고) 새 집으로 들어가면 (= 누군가가 다른 집으로 나가면) 수요와 공급이 맞을텐데, 원래 집을 가진 채로 새 집을 사서 들어가면, 원래 집이 팔릴때까지는 초과수요가 있는 상황이었으니까 불필요한 가격변동이 생긴다는 거… 맞는 얘기다. (하지만 한국 상황에는 맞지 않겠지…. 대부분 집 판 돈으로 새 집을 사지 일시적 2주택자가 얼마나 많겠어…)